¿Es mejor la hipoteca sobre el valor de tasación o sobre el valor de compra?

Si vas a pedir una hipoteca, es fundamental que sepas cómo se fija el crédito que la entidad financiera está dispuesta a conceder. Esta cantidad se puede basar en el valor de tasación del inmueble, en el valor de compra o en ambos. Lo que está claro es que la elección entre una hipoteca sobre el valor de tasación o sobre el valor de compra influye en las condiciones del préstamo y en el capital que finalmente se financie. Así que, vamos a analizar en detalle las diferencias entre estos valores y las implicaciones de cada opción para ayudarte a tomar la mejor decisión.

¿Cuál es la diferencia entre valor de tasación y valor de mercado?

Antes de nada, para entender lo que supone una hipoteca según el valor de tasación o el de compra, hay que distinguir los conceptos. Es decir, diferenciar el valor de tasación y el valor de mercado del inmueble.

¿Qué es el valor de tasación?

Por un lado, el valor de tasación es una estimación objetiva realizada por un tasador profesional sobre el precio que podría alcanzar un inmueble en el mercado en una fecha concreta. Usa como referencia diversos factores: ubicación, estado de conservación, características físicas, valor catastral, condiciones del mercado en ese momento…

Los bancos y entidades financieras se apoyan en la tasación de la vivienda para fijar el importe máximo que están dispuestas a prestar en una hipoteca. El motivo es que este valor refleja la garantía real que representa la propiedad.

¿Qué es el valor de mercado?

Por otro lado, el valor de mercado es el precio al que una propiedad podría venderse en condiciones normales de mercado, es decir, sin presiones externas que influyan en la transacción. Se calcula en función de la oferta y la demanda en el mercado inmobiliario y varía por factores económicos, sociales y propios del inmueble.

Aunque el valor de tasación y el valor de mercado suelen ser similares, no siempre coinciden exactamente por las metodologías y criterios que se utilizan en cada caso.

¿Qué implica que la tasación esté por encima del valor de compra?

Tras detallar ambos conceptos, veamos la parte práctica de cada uno.

Cuando la tasación de una vivienda es superior al precio de compra acordado, se da una situación favorable para el comprador.

Ejemplo: si se pacta la compra de una vivienda por 200.000 € y la tasación oficial es de 220.000 €, la tasación supera el valor de compra. En este escenario, el banco podría ofrecer financiación por el menor de los dos valores, generalmente el precio de compra. Sin embargo, otras podrían tener en cuenta el valor de tasación, lo que permitiría al comprador obtener más crédito. En Openbank, financiamos el menor de estos dos valores: el precio de compra o la tasación oficial de la vivienda.

Así que, siendo más precisos, las consecuencias de una tasación superior al valor de compra serían:

• Más financiación. Si el banco acepta financiar un porcentaje del valor de tasación, el comprador podría obtener una hipoteca por un importe superior al precio de compra. Por ende, podría cubrir gastos adicionales asociados a la adquisición.
• Mejores condiciones. Una tasación alta puede reflejar mayor solvencia del inmueble como garantía. Esto podría traducirse en un interés y un plazo más atractivos.
• Menor desembolso inicial: Si el banco financia un porcentaje del valor de tasación, y este es mayor al precio de compra, el comprador podría necesitar aportar una cantidad menor como entrada. Esto se debe a que el porcentaje de financiación cubriría una suma más alta, reduciendo la cantidad que el comprador debe poner de su bolsillo al inicio. Sin embargo, es importante considerar que esto también puede implicar un mayor importe total de la hipoteca. No obstante, en el caso de Openbank, aunque una tasación superior al valor de compra puede parecer mejor, las entidades en muchos casos limitan la financiación al menor de los dos valores para mitigar riesgos.

¿Qué ocurre cuando la tasación se encuentra por debajo del valor de compra?

A su vez, si la tasación de la vivienda es inferior al precio de compra pactado, el comprador puede tener más dificultades para conseguir la financiación.

• Ejemplo: si se acuerda la compra de una vivienda por 200.000 € y la tasación oficial es de 180.000 €, la tasación está por debajo del valor de compra. En este caso, la entidad basará el porcentaje de financiación en el menor de los dos valores, es decir, en el de tasación.

Por lo tanto, si la tasación es inferior al valor de compra, las consecuencias más habituales a las que se enfrentan los compradores son:

• Menos financiación. El banco concederá un préstamo según el valor de tasación, por lo que el comprador tendrá que aportar más fondos propios para cubrir la diferencia entre el precio de compra y la financiación.
• Dudas ante la compra. Una tasación baja puede indicar que el precio de compra es superior al valor real de mercado del inmueble. Algo que podría llevar al comprador a reconsiderar la operación o a negociar un precio más bajo.
• Mayor aporte de fondos propios: Cuando la tasación es inferior al precio de compra, el banco basará la financiación en ese menor valor. Por ello, el comprador deberá aportar una cantidad mayor de fondos propios para cubrir la diferencia y completar la adquisición de la vivienda. En casos donde la tasación es inferior al valor de compra, hay que analizar las causas de esta diferencia y valorar si la inversión sigue siendo viable. De hecho, es uno de los pasos para comprar una casa que más hay que estudiar y pensar.

Hipoteca sobre valor de tasación vs. hipoteca sobre valor de compra

De todas formas, para comparar las diferencias entre valor de tasación o compra, resumimos las diferencias en esta tabla:

¿Cómo saber el valor de tasación de tu vivienda?

Como entenderás ahora, al pensar en qué tener en cuenta al comprar una casa, el valor de tasación es un aspecto esencial. Sobre todo, porque influye directamente en la financiación que puedes conseguir.

Para ayudarte en el proceso, aquí tienes los pasos a dar para tasar una propiedad:

1. Contrata una sociedad de tasación homologada. Es necesario acudir a una empresa de tasación reconocida y autorizada por el Banco de España para hacer la valoración oficial del inmueble.
2. Inspección del inmueble. El tasador profesional que contrates visitará la propiedad para evaluar sus características físicas, de conservación, la ubicación y otros factores importantes.
3. Análisis comparativo. También, el tasador analizará otros inmuebles similares en la misma zona para comparar y poder determinar el valor de mercado con precisión.
4. Emisión del informe de tasación. Finalmente, emitirá un informe detallado que incluirá el valor de tasación del inmueble. Este informe es válido generalmente durante seis meses.

Es recomendable que, si eres comprador, pidas la tasación antes de formalizar la compra. Así, evitarás sorpresas y te asegurarás de que el precio se ajusta al valor real del mercado.

¿Son fiables las tasaciones de los bancos?

En este punto, suele surgir una duda: ¿son fiables las tasaciones de los bancos?

Pues bien, estas tasaciones las hacen a través de sociedades de tasación homologadas y son bastante precisas, ya que siguen criterios técnicos regulados por el Banco de España.

Aun así, la fiabilidad de cualquier tasación, sea de un banco o de otro tipo de entidad, depende de varios factores, como son:

• Objetividad del tasador. Aunque los tasadores deben ser independientes, trabajan con metodologías y bases de datos que pueden influir en el resultado.
• Condiciones del mercado. Las fluctuaciones en el mercado inmobiliario pueden hacer que una tasación no refleje el precio real de venta en un momento concreto.
• Criterios de la entidad financiera. Algunas entidades pueden aplicar criterios más conservadores en la tasación para minimizar riesgos.

En cualquier caso, si no estás de acuerdo con la tasación de un banco, siempre puedes pedir una segunda opinión a otra sociedad de tasación homologada.

Por concluir, la decisión entre una hipoteca sobre el valor de tasación o sobre el valor de compra dependerá de varios factores: política del banco, capacidad de endeudamiento, diferencia entre ambos valores… Si la tasación supera al precio de compra, quizás podrías conseguir más financiación. En cambio, si es inferior, habría que aportar más capital propio.

Por eso, es esencial conocer el valor de mercado del inmueble antes de pedir una hipoteca y valorar cómo afecta la tasación al importe financiado. Si quieres saber más, en Openbank te explicamos y ayudamos con lo que necesites.